Impayés de copropriété : gestion et relances
Les impayés fragilisent la trésorerie et doivent être traités rapidement. CoproPilot automatise la relance et le suivi des contentieux.
Impact des impayés
- Trésorerie fragilisée (difficulté à payer fournisseurs)
- Charges reportées sur copropriétaires solvables
- Risque de procédure collective du syndicat
- Dégradation du climat entre copropriétaires
⚠️ Chiffre clé : En moyenne, 8-12% des copropriétaires sont en impayé à un moment donné. Une gestion proactive réduit ce taux à < 3%.
Processus recommandé
- J+15 : Relance simple par email (courtoise)
- J+30 : Relance formelle par courrier recommandé (RAR)
- J+45 : Mise en demeure avec calcul des pénalités
- J+60 : Transmission avocat/huissier pour contentieux
Pénalités de retard
Le règlement de copropriété peut prévoir des pénalités en cas de retard de paiement. Taux légal : 10% annuel (soit ~0,83% par mois) + frais de recouvrement.
Calcul des pénalités
Montant dû : 1,000 €
Retard : 60 jours
Taux : 10% annuel
Pénalités : 1,000 × 10% × (60/365) = 16,44 €
e-LRAR (recommandé électronique)
L'e-LRAR (Lettre Recommandée Électronique avec Accusé de Réception) a la même valeur juridique qu'un courrier recommandé postal mais est :
- ✅ Plus rapide (envoi instantané)
- ✅ Moins cher (€2-3 vs €6-8)
- ✅ Traçable (preuve horodatée)
- ✅ Écologique (zéro papier)
Automatiser avec CoproPilot
Fonctionnalités anti-impayés
- ✅ Scénarios de relance configurables par délai
- ✅ Envoi automatique d'emails et e‑LRAR (AR24)
- ✅ Calcul automatique des pénalités
- ✅ Tableau de suivi avec statut et ancienneté
- ✅ Reporting pour AG (liste des débiteurs)
- ✅ Export pour avocats/huissiers
Prévention des impayés
La meilleure stratégie est préventive :
- Paiement en ligne : CB/SEPA facilite le règlement (+30% de paiements à J+7)
- Rappels avant échéance : email J-7 et J-1
- Facilités de paiement : échéanciers négociés en amont
- Communication : transparence sur l'utilisation des fonds
Contentieux et recouvrement
Si les relances échouent, le syndic peut :
- Mandater un avocat pour injonction de payer
- Saisir le tribunal judiciaire
- Faire intervenir un huissier pour recouvrement forcé
- Dans les cas extrêmes : demander la vente forcée du lot