Comptabilité de copropriété : le guide complet
La comptabilité de la copropriété est une comptabilité d'engagement en partie double (article 14‑3) avec des annexes 1 à 5 obligatoires. Ce guide couvre les principes, les méthodes et les bonnes pratiques modernes (paiements en ligne, open‑banking, OCR) pour une gestion fiable et conforme.
Principes de la comptabilité de copropriété
Le syndicat des copropriétaires tient une comptabilité d'engagement : chaque opération est enregistrée à la date de naissance de l'obligation, indépendamment de son règlement. La partie double impose qu'une écriture comporte un débit et un crédit de même montant. Le plan de comptes spécifique (classe 1 à 7) fait apparaître les comptes de travaux, avances, fonds et tiers (450 – copropriétaires).
Annexes comptables 1 à 5
- Annexe 1 – Situation financière et trésorerie après répartition.
- Annexe 2 – Comptes de gestion & budget prévisionnel.
- Annexe 3 – Charges pour opérations courantes.
- Annexe 4 – Travaux (art. 14‑2) & opérations exceptionnelles.
- Annexe 5 – Travaux votés non clôturés en fin d'exercice.
En pratique, les annexes s'accompagnent d'un grand‑livre, d'une balance et, le cas échéant, d'un export FEC.
Clés de répartition & tantièmes
Les charges sont ventilées selon des clés de répartition (tantièmes généraux, eau, chauffage, ascenseur, usage) et/ou via des compteurs individuels (eau froide/chaude, chauffage). Un logiciel moderne gère plusieurs clés par budget et automatise la régularisation annuelle.
Budgets & appels de fonds
Le budget prévisionnel (charges courantes, travaux, emprunts, fonds travaux) se traduit en appels de fonds trimestriels ou semestriels. Les paiements CB/SEPA et la relance graduelle (email, e‑LRAR) accélèrent l'encaissement.
Rapprochement bancaire & lettrage
Le rapprochement aligne le relevé bancaire et la comptabilité. L'open‑banking (Nordigen/GoCardless) et le lettrage automatique réduisent les écarts et fiabilisent la trésorerie.
Impayés : relances & contentieux
Suivez l'ancienneté, appliquez les intérêts et déclenchez, si nécessaire, une procédure contentieuse (avocat/huissier) en traçant chaque étape.
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